Отказ от договора купли-продажи в связи с нарушением условий договора

Необходимость особого порядка правового регулирования этого вида договора купли-продажи определяется, прежде всего, спецификой правового режима недвижимости как объекта гражданских прав.

Витрянский, для правового регулирования прав на недвижимость и оборота недвижимого имущества характерно сочетание частноправового и публично-правового методов регулирования. Составление договора-купли-продажи, дарения, мены, аренды, залога, недвижимого имущества. Представление интересов при межевании земельного участка.

Постановка земельного участка на кадастровый учет. Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript или соответствующей формой на нашем сайте. Договоры о передаче имущества. Материальный элемент условия о предмете договора купли-продажи недвижимости объект недвижимости определяет как специфику правового регулирования отношений сторон договора на стадии заключения договора и исполнения договорного обязательства, так и особенности изменения и расторжения такого договора.

На объект недвижимости не будут распространяться правила, устанавливающие права и обязанности сторон в общем режиме купли-продажи, такие, как условия об ассортименте и количестве товара, его комплектности, таре и упаковке. Однако предмет договора купли-продажи недвижимости должен быть строго определен в соответствии с требованиями, предъявляемыми ст. В таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре отказ от договора купли-продажи в связи с нарушением условий договора о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Другой важной особенностью договора продажи недвижимости является необходимость государственной регистрации перехода прав собственности.

Здесь возникает вопрос о необходимости и возможности проведения регистрационных действий при расторжении такого договора. В соответствии с п. Относительно договора продажи недвижимости, для которого ст. Если стороны договора продажи недвижимости при его заключении установили необходимость совершения сделки с участием нотариуса, то и расторжение такого договора по соглашению сторон также должно подлежать нотариальному удостоверению.

В этом случае основанием для государственной регистрации перехода права собственности п. Наличие государственной регистрации не исключает для сторон соглашения о расторжении договора продажи недвижимости правила о необходимости подписания передаточного акта или иного документа о передаче имущества согласно п. Этот документ должен являться наряду с документом, удостоверяющим совершение соглашения о расторжении договора, одним из основных при проведении регистрационных действий в соответствии со ст.

При расторжении договора купли-продажи недвижимости на основании судебного решения в соответствии с п. Сложнее решается вопрос о возможности осуществления государственной регистрации перехода прав по договору продажи недвижимости при его расторжении путем одностороннего отказа от исполнения договора.

Как известно, односторонний отказ от исполнения представляет собой одностороннюю сделку, основанную на нормах закона или договора и осуществляемую без участия судебных инстанций. Такая сделка по смыслу абз.

Эта сделка должна быть осуществлена в той же форме, что и основной договор. В случае одностороннего отказа от исполнения договора это может быть только письменный документ, представляющий собой акт волеизъявления управомоченной на отказ от договора стороны о своем решении расторгнуть договор. Однако на практике регистрационный орган, как правило, не принимает к рассмотрению такой документ, даже если отказывающаяся от договора сторона указывает законные основания, по которым она применяет право на одностороннее расторжение договора.

В этих случаях всегда для органа государственной регистрации будет необходимо решение суда о необходимости проведения регистрационных действий. Другими словами, договор продажи недвижимости может быть расторгнут на основании п. Отказывающаяся сторона должна обратиться в судебные инстанции с иском о признании права на односторонний отказ от исполнения договора и возможности совершения регистрационных действий по переходу права собственности на объект недвижимости.

Перечисленные особенности договора купли-продажи недвижимости не могут не отражаться на специфике его изменения и расторжения. На практике весьма редко встречаются ситуации, когда такого рода договоры расторгаются на основании соглашения сторон, хотя следует признать, что такой способ расторжения договора купли-продажи недвижимости является самым желательным в силу его бесконфликтности.

Общее правило для купли-продажи, предусмотренное п. В договоре купли-продажи недвижимости этому правилу соответствует положение абз. Обращает на себя внимание акцент законодателя на необходимость подписания сторонами договора продажи недвижимости передаточного акта или иного документа о передаче абз.

Отказ от передачи имущества при продаже недвижимости, таким образом, приобретает форму уклонения от подписания документа о передаче имущества. Важно, что этот отказ не есть односторонний отказ от исполнения договора в смысле п.

Отказ от передачи материального объекта договора купли-продажи по смыслу п. Именно поэтому в качестве меры защиты эта норма предусматривает возможность применения меры оперативного воздействия на нарушителя в виде расторжения договора в одностороннем порядке покупателем. Однако такое действие не приведет покупателя к достижению цели, к которой он стремился при заключении договора, - приобретение товара имущества.

Поэтому, кроме того, закон предоставляет покупателю возможность выбрать иной способ воздействия на нарушителя: Однако это право не есть право на односторонние действия как в случае одностороннего отказа от исполнения договора, а по своей правовой природе представляет собой право требования, реализуемое на основании решения суда в соответствии с п.

Требование о получении вещи может быть также заменено требованием о возмещении убытков абз. В договоре продажи недвижимости уклонение от подписания документа о передаче также носит характер нарушения договора и не является правом на односторонний отказ от исполнения договора, которое может быть реализовано любой из его сторон.

Это положение подтверждается юридико-технической квалификацией законодателем действия, которое называется уклонением: Отказ от исполнения обязанности уклонение от исполнения обязанности есть неправомерное деяние - нарушение условий договора, в то время как отказ от исполнения обязательства по смыслу п.

С правом покупателя требовать исполнения обязанности в натуре на основании п. Богданова усматривает дисгармонию дисбаланс в средствах защиты продавца и покупателя, поскольку, по ее мнению, в случае отказа продавца от передачи товара покупателю последний не вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства в натуре ст. Поэтому можно считать, что паритет интересов продавца и покупателя в отношении предоставляемых им средств правовой защиты в данном случае не нарушается.

Принцип реального исполнения обязательств в договорах купли-продажи и поставки: Эта норма должна толковаться систематически с нормой п. Пункт 4 данной статьи устанавливает право на односторонний отказ от исполнения договора только в случае, когда покупатель одновременно и не принимает товар, и отказывается от его оплаты. На необходимость систематического толкования данных норм не только в договоре купли-продажи, но и в иных договорах подобного типа указывают и другие авторы. Незнамова отмечают, что "в силу п.

При продаже недвижимости право покупателя на односторонний отказ от исполнения договора предусмотрено также в случае применения правил ст. Существенным отличием договора купли-продажи недвижимости является исключение из его правового режима права покупателя на замену товара ненадлежащего качества, что предопределено особенностями объекта договора продажи недвижимости, который, как правило, индивидуально определен.

Однако это право представляет собой право требования предусматривающее юрисдикционную реализацию праваа не право на активные действия, такие, как право на односторонний отказ от договора купли-продажи в связи с нарушением условий договора от исполнения договора реализующееся в неюрисдикционном порядке. Кроме того, как покупателю, так и продавцу в договоре купли-продажи предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора на основании нарушения встречного обязательства абз.

При анализе норм закона обращает на себя внимание меньшее правонаделение продавца возможностью на отказ от исполнения договора в общих положениях о купле-продаже. Следует заметить, что, предоставляя покупателю право на односторонний отказ от исполнения договора при наличии существенных нарушений требований к качеству товара п. В неюрисдикционном порядке продавец может приостановить исполнение по передаче еще не оплаченных покупателем товаров в качестве меры оперативного воздействия на нарушителя договора п.

Однако такое действие следует квалифицировать не как расторжение договора, а скорее как его временное изменение. В случае, если покупатель не отреагирует на применение этой меры оперативного воздействия, продавец, при условии что он докажет существенность нарушения договора, наделяется правом требования его расторжения на основании п. Определенное неравенство прав продавца и покупателя в договоре купли-продажи можно объяснить тем, что у продавца относительно более широкие возможности защиты своих имущественных интересов, которые кроме средств договорной защиты предусматривают возможность использования вещно-правовых способов защиты своих прав как титульного владельца, которых лишен покупатель.

Таким образом, предоставление покупателю определенного преимущества в правонаделении относительно возможности расторжения договора купли-продажи вполне оправданно и направлено на установление приблизительно равного правового режима защиты как для продавца, так и для покупателя. На договор продажи недвижимости не будет распространяться общий правовой режим расторжения договора купли-продажи в части возможности применения одностороннего отказа от исполнения договора при нарушении условий о количестве товара п.

По требованию одной из сторон договора он может быть расторгнут только в случаях, когда закон или условия договора предусматривают такую возможность.

Надо заметить, что закон не предоставляет ни одной из сторон договора купли-продажи ни в общем его режиме, ни в режиме продажи недвижимости права на расторжение договора в судебном порядке. Таким образом, реализуются принципы реального исполнения и стабильности договорного обязательства. Основная масса прав требования, установленных законом, реализуется на основании п. Некоторые из прав, предоставленные сторонам договора купли-продажи, могут тем не менее расцениваться как права требования о расторжении договора.

Карапетова, "в ряде случаев законодатель указывает на право отказаться от договора не напрямую, а путем указания на возникновение у кредитора возможности потребовать возврата того, что он предоставил должнику до нарушения договора. Реализация указанных реституционных по своей правовой природе мер по возврату ранее отказ от договора купли-продажи в связи с нарушением условий договора предполагает расторжение договора.

Соответственно, предъявляя такое требование в адрес должника, тем самым кредитор заявляет об отказе от нарушенного договора. Расторжение нарушенного договора в российском и зарубежном праве.

С автором в этом утверждении вряд ли следует согласиться. В данном случае законодатель формулирует право возврата имущества как право требования, а не как право на односторонние активные действия то есть право на односторонний отказ от исполнения договора.

Такое требование действительно недвусмысленно соответствует требованию о расторжении договора. Однако в этой ситуации расторжение договора должно производиться на основании п. Более важным представляется вопрос об отнесении такого нарушения, как неоплата покупателем в договоре купли-продажи недвижимости, к разряду существенных нарушений договора, которые могут служить основаниями для расторжения договора в силу п.

Закон вообще не предусматривает расторжения договора купли-продажи на основании существенного нарушения его условий.

Расторжение договора купли-продажи земельного участка

Однако это не исключает возможности для обеих сторон договора предусмотреть какое-либо из условий договора в качестве существенного и установить в связи с ним право требования расторжения договора по основанию п.

В отличие от права на односторонний отказ от исполнения договора право на требование расторжения договора в связи с существенным нарушением установленного договором условия не ограничено характером деятельности сторон договора, такое условие может содержаться как в договорах с участием предпринимателей, так и в договорах, носящих потребительский характер. Решение вопроса о существенности нарушения для признания его основанием для возможности расторжения договора согласно п.

В Определении по одному из дел Верховный Суд РФ указал, что факт невыплаты в срок покупателем денег продавцу за имущество не может признаваться существенным без установления наличия обязательных признаков такого характера нарушения договора.

Высшая судебная инстанция отметила, что из содержащегося в п. Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. С подобным суждением согласились и из него исходили суд первой и суд кассационной инстанций, вследствие чего неправомерно, то есть без учета положений п. Высший Арбитражный Суд РФ более дифференцированно подходит к оценке существенности нарушения условий договора купли-продажи. Это, прежде всего, связано с особенностями материального объекта договора, в качестве которого в арбитражных делах могут выступать не только отдельные объекты недвижимости, но и крупные имущественные комплексы, такие, например, как предприятия.

Кроме того, ряд особенностей в решение этого вопроса могут вносить дела, связанные с конкурсным производством. По одному из дел Президиум ВАС РФ указал, что заявление о расторжении договора купли-продажи имущественного комплекса было удовлетворено правомерно, поскольку неоплата предпринимателем приобретенного им на торгах имущества в течение длительного времени является существенным нарушением условий договора.

Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости

В заявлении, поданном в ВАС РФ, о пересмотре в порядке надзора постановления ФАС Поволжского округа внешний управляющий обществом просил отменить судебный акт суда кассационной инстанции и оставить без изменения решение суда первой инстанции. Заявитель не был согласен с выводом суда кассационной инстанции о том, что неисполнение предпринимателем обязательства по оплате недвижимого имущества, предусмотренного договором купли-продажи, не может служить основанием расторжения этого договора, и считает данный вывод не соответствующим законодательству и судебной арбитражной практике.

ВАС РФ определил, что вывод суда кассационной инстанции о том, что неоплата предпринимателем проданного ему имущества в срок, установленный договором купли-продажи, не являлась существенным нарушением условий договора и основанием для его расторжения, был сделан без учета положений п. В соответствии с этими положениями Закона о банкротстве при продаже части имущества предприятия-должника покупатель обязан уплатить цену продажи имущества, определенную на торгах, в срок, указанный в сообщении о проведении торгов, но не позднее чем через месяц с даты подведения итогов торгов.

Поскольку реализация недвижимого имущества предприятия-должника, в отношении которого было введено внешнее управление, была направлена на удовлетворение требований кредиторов, Законом о банкротстве предусмотрен срок уплаты покупателем денежных средств за реализованное ему на торгах имущество должника. Договор купли-продажи содержал условие об оплате имущества покупателем в срок, соответствующий сроку, предусмотренному Законом о банкротстве. В некоторых случаях при разрешении споров, касающихся договоров купли-продажи недвижимости, суды оценивают факт неуплаты покупателем цены по такому договору в качестве существенного условия.

Полезный материал по теме: Отказаться от договора купли продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы в те

ВИДЕО: Признание недействительным договора купли-продажи квартиры

VK
OK
MR
GP
Популярные статьи