С распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления

Главная Нотариальное удостоверение сделок по распоряжению имуществом на условиях доверительного управлении Авторы: Ралько Василий Васильевич — кандидат юридических наук, помощник нотариуса г. Москвы Фомин Владимир Анатольевич — кандидат юридических наук, нотариус г. Автор анализирует новые правовые нормы, их толкование органами исполнительной власти, а также первую нотариальную практику в этой области. Отдельное внимание уделено в статье вопросам связанным с доверительным управлением имуществом паевых инвестиционных фондов, а также случаям возникновения доверительного управления по основаниям предусмотренным законом.

Полезный материал по теме: Основание для регистрации прав на недвижимое имущество

В последнее время мы видим согласованное движение органов законодательной и исполнительной власти РФ, а также нотариального сообщества в сторону возврата обязательного нотариального удостоверения сделок по распоряжению недвижимым имуществом. Прямое отношение к сделкам с недвижимым имуществом имеет ст.

В соответствии с этими изменениями обязательному нотариальному удостоверению подлежать следующие сделки с недвижимым имуществом: В данной статье мы хотели бы остановиться на последнем абзаце из этого списка, а точнее на его части, касающейся распоряжения имуществом на условиях доверительного управления, которая вызывает много вопросов на практике.

Договор доверительного управления имуществом оформляет отношения по управлению чужим имуществом в интересах его собственника или иного управомоченного лица — кредитора в обязательстве, субъекта исключительного или корпоративного права либо иного указанного им третьего лица [1].

Минэкономразвития России

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности. Однако в гражданском праве существует дискуссия на тему того, возникает ли у доверительного управляющего какое-либо субъективное право в отношении переданного имущества и если возникает, то.

Зайцев приводит несколько конкурирующих по данному вопросу точек зрения в отечественной цивилистике: Однако, нам ближе позиция В. Белова, который обоснованно утверждает, что доверительный управляющий не приобретает никаких субъективных прав на переданное в управление имущество - ни вещных, ни обязательственных.

Практика доверительного управления недвижимым имуществом

На практике доверительное управление недвижимым имуществом реализуется в различных ситуациях. Например, компания девелопер строит деловой или торговый центр, преследуя в качестве экономической цели — заработок на сдаче помещений в аренду. Если компания-застройщик не имеет специального подразделения, она заключает договор с профессиональной управляющей компаний, которая осуществляет эксплуатацию здания, находит арендаторов, ведет с ними переговоры, получает арендную плату и регулярно передает полученную прибыль девелоперу, удерживая из нее оплату за свои услуги.

Также рекомендуем статью: Учетная норма при предоставлении жилого помещения по договору социального найма Томск

Такая управляющая компания чаще всего работает на условиях доверительного управления имуществом. Также широкое применение конструкция доверительного управления находит в деятельности Паевых инвестиционных фондов Далее — ПИФ. Управляющая компания управляет полученной недвижимостью, обеспечивая максимизацию прибыли учредителей. В связи с этим, принятое изменение в ст. Отметим сразу, что в соответствующей статье речь идет не только о сделках, связанных с отчуждением недвижимого имущества, но и обо всех иных сделках, связанных с распоряжением.

Мейер обоснованно указывал на то, что по праву распоряжения собственник может уничтожить вещь, подвергнуть ее отчуждению, заключить относительно ее ту или другую сделку и т. Если отчуждение предполагает переход права собственности, то распоряжение в гражданском праве обозначает правомочие собственника, позволяющее ему совершать любые законные действия в отношении имущества, прежде всего сделки.

Соответственно, к распоряжению относятся как действия, связанные с переходом права собственности, так и его передача без утраты права собственности например в залог, в аренду и др. Данная норма получила неоднократное подтверждение судебной практикой [7]. Однако, заключение и изменение договоров аренды недвижимого имущества составляет существенную часть деятельности доверительных управляющих и часто специально оговаривается в соответствующих договорах. В связи с этим на практике сразу же возникли вопросы о реализации данной нормы как среди нотариусов, так и среди управляющих компаний.

Первый и главный вопрос заключается в том, распространяется ли норма ст. Этот вопрос является не беспочвенным, так как сама конструкция измененной статьи выглядит довольно странно.

В ней обязательность нотариального удостоверения сделок по распоряжению недвижимым имуществом на условиях доверительного управления указана через запятую со сделками на условии опеки, а также сделками по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, или гражданину признанному ограниченно дееспособным.

Очевидно, что статья нацелена на защиту прав наименее социально защищенных категорий граждан — несовершеннолетних, опекаемых и ограниченно дееспособных. В связи с этим наличие в этой статье доверительного управления в контексте деятельности профессиональных управляющих тех же ПИФ, кажется по меньшей мере странным. В своем ответе на обращение Александрова Д.

Одновременно Минюст РФ указывает на то, что в специальной норме п. С логикой Минюста РФ можно согласиться, однако в этом же ответе на запрос граждан, Минюст оговаривается о том, что разъяснение законодательства в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не относится к компетенции Министерства юстиции Российской Федерации, что ставит под сомнение юридическую силу данного разъяснения.

Одновременно, буквальное толкование нормы ст. Вполне возможно, что в ближайшее время норма ст. Однако, на данный момент мы должны исходить из буквы закона.

Как правильно платить пошлину нотариусу

Уже сегодня начинает появляться первая нотариальная практика, в том числе и по работе с ПИФ, в связи с чем мы видим задачу данной статьи в разъяснении некоторых аспектов нотариального удостоверения сделок по распоряжению имуществом на условиях доверительного управления. В связи с этим в данной статье мы хотели бы сконцентрироваться на двух специфических ситуациях, связанных с удостоверением сделок по распоряжению имуществом на условиях доверительного управления.

В перовом случае речь пойдет об имуществе ПИФ, а во втором, о возникновении доверительного управления на основании действий органов опеки и попечительства, нотариуса или суда. Доверительное управление в рамках ПИФ; В соответствии со ст.

Стоит отметить при этом, что сам ПИФ не является юридическим лицом, а стороной в договоре и доверительным управляющем является управляющая компания ПИФ. Будущий владелец инвестиционных паев подает заявку на приобретение инвестиционных паев. Моментом возникновения доверительного управления является присоединение учредителя к договору доверительного управления.

Это именно договор присоединения, с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления как условия договора доверительного управления ПИФ определяются управляющей компанией в стандартных формах и могут быть приняты учредителем доверительного управления только путем присоединения к указанному договору в целом. В связи с этим в п. Присоединение к Правилам осуществляется путем передачи имущества управляющей компании для включения его в состав паевого инвестиционного фонда с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления.

Переданное имущество принадлежит учредителям на праве общей долевой собственности пропорционально его стоимости в общем объеме имущества. Управляющая компания совершает сделки с имуществом, составляющим ПИФ от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего.

Таким образом, поскольку доверительный управляющий действует от своего имени, хотя и в чужих интересах, то ему не нужна дополнительно специальная доверенность на осуществление управления имуществом.

По общему правилу п. Недвижимое имущество, переданное в оплату инвестиционных паев, включается в состав ПИФ только при получении согласия специализированного депозитария на включение такого имущества с состав ПИФ. Приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 03. Отдельного внимания заслуживает вопрос о государственной регистрации договора доверительного управления недвижимым имуществом и факта передачи имущества в доверительное управление.

Несоблюдение этого требования влечет в силу п. Одновременно следует отметить, что в законе отсутствует прямое указание на необходимость государственной регистрации самого договора доверительного управления. Несмотря, на некоторые различия в арбитражной практике, в данном вопросе мы разделяем точку зрения В.

Белова, который подчеркивает, что сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации только в случаях, прямо предусмотренных ст. Результатом государственной регистрации факта передачи имущества в доверительное управление является свидетельство о государственной регистрации права в общей долевой собственности ПИФ, выдаваемое Росреестром, в котором в качестве ограничения обременения права указывается доверительное управление.

Доверительное управление возникающее вне зависимости от воли учредителя управления или выгодоприобретателя; Согласно п. Таким образом по указанно конструкции орган опеки и попечительства выступает в роли учредителя доверительного управления, при этом подопечный занимает место выгодоприобретателя.

В таком случае необходимыми документы для удостоверения сделок по распоряжению недвижимым имуществом на условиях доверительного управления в таком случае являются решение суда на основании которых установлена опека и договор доверительного управления. Помощник назначается на основании решения органа опеки и попечительства с письменного согласия, как самого помощника, так и лица над которым устанавливается патронаж.

Соответственно в данном случае, необходимо решение суда о признании гражданина безвестно отсутствующим, решение суда о передаче имущества в доверительное управление и сам договор доверительного управления, заключенный между доверительным управляющим и органом опеки и попечительства По специальному основанию ст.

В случае, когда наследование осуществляется по завещанию, в котором назначен исполнитель завещания, права учредителя доверительного управления принадлежат исполнителю завещания. Сложившаяся судебная практика указывает на то, что основная задача доверительного управления в подобных случаях заключается в том, чтобы обеспечивать правопреемство при передаче наследственного имущества наследникам, действовать в их интересах в целях сохранности и имущества [10].

Подводя итог, хочется отметить, что законодатель в последнее время существенно расширяет круг правовой деятельности нотариуса в сфере оборота недвижимого имущества. Новым шагом в этом направлении стало включение нотариуса в отношения, связанные с доверительным управлением. Если в отношении распоряжения имуществом находящимся в доверительном управлении в ситуациях опеки, патронажа, наследования или признания гражданина безвестно отсутствующим, особых вопросов не возникает, то в других сфера все не так однозначно.

Так, стоит отметить присутствующую неопределенность в отношении распространения норм об обязательном нотариальном удостоверении сделок по распоряжению недвижимым имуществом на условиях доверительного управления в сфере деятельности профессиональных управляющих компаний и, прежде всего ПИФ.

Main navigation

С точки зрения буквального толкования новых правовых норм они распространяются на деятельность доверительных управляющих ПИФ, однако логический и контекстуальный анализ этих норм свидетельствует о том, что они не распространяются на ПИФ. Безусловно перед нами пример неточности законодательной техники, которая привела практически сразу к прямо противоположным толкованиям одной и той же нормы.

Надеемся, что в ближайшее время законодатель разъяснит или исправит данные нормы, однако, до того времени, по нашему мнению, нотариусам, органам регистрации и управляющим компаниям стоит исходить из буквы закона и удостоверять нотариально сделки по распоряжению недвижимостью на условия доверительного управления во всех без исключения случаях. Der Schutz vertraglicher Rechte Dritter. Koln; Berlin; Bonn; Munchen, 1971.

ВИДЕО: Доверительное управление и коммерческая концессия. Примеры использования в группе компаний

VK
OK
MR
GP
Популярные статьи