Соглашение о передаче прав на недвижимое имущество

Уступка несуществующего права Уступка требования или перевод долга — явление в современном гражданском обороте распространенное.

Также рекомендуем статью: Жилой дом это недвижимое имущество или нет

А вот соглашения о передаче одновременно и прав, и обязанностей по уже заключенному договору встречаются реже. Однако эта невостребованность обусловлена скорее непониманием природы такого рода сделок, ведь передача прав и обязанностей представляет собой не поименованную в ГК РФ договорную конструкцию. О тонкостях оформления полноценной замены стороны в договоре, объеме переходящих прав и обязанностей, а также иных интересных моментах и пойдет речь в настоящей статье.

Российское гражданское законодательство предоставляет участникам делового оборота широкий спектр возможностей договорного оформления своих обязательственных отношений и их динамики.

Стороны договора могут новировать свои обязательства или прекратить их отступным, уступить права требования из обязательств или перевести долги, возложить исполнение обязательства на третье лицо или установить обязательства в пользу третьего лица, а также многое другое. Судебная практика допускает даже прекращение отступным обязательств, возникших из недействительных сделок — реституционных обязательств п.

Права и обязанности по договору могут переходить к третьим лицам на основании соглашения или судебного акта Передача прав и обязанностей по договору в отличие от цессии и перевода долга влечет перемену лиц не в конкретном, отдельно взятом обязательстве, а сразу во всех обязательствах, возникающих из определенного договора.

Передача всех прав и обязанностей по договору, как отмечается в судебной практике, означает полную замену стороны во всех договорных обязательствах, включая акцессорные обязательства постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.

О недобросовестной практике МФО.

В арсенале существующих в настоящее время договорных конструкций, опосредующих обязательственные отношения участников делового оборота, стоит отметить соглашение о передаче всех прав и обязанностей по ранее заключенному договору.

Такая договорная модель прямо предусмотрена в законе только для некоторых видов договоров перенаем в договоре аренды, передача страхового портфеля и др. В виде универсальной модели, при помощи которой можно было бы производить замену стороны в любом договоре, закон рассматриваемое соглашение не закрепляет.

Передача права собственности на квартиру родственнику

Оно не предусмотрено ГК РФно и не противоречит ему, а потому является допустимым в силу принципа свободы договора ст. Частный случай заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по ранее заключенному договору можно встретить в сфере страхования. Передача страхового портфеля осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ.

Кроме того, перевод прав и обязанностей по заключенному договору может быть осуществлен в судебном порядке.

Договор дарения

К примеру, когда нарушается преимущественное право участника делового оборота при продаже доли в праве общей долевой собственности на имущество, он вправе потребовать перевода в судебном порядке на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с нарушением преимущественного права п. Аналогичное право есть у участников и акционеров хозяйственных обществ в случае продажи другими участниками соглашение о передаче прав на недвижимое имущество акционерами принадлежащих им долей и акций в уставном капитале с нарушением преимущественного права покупки п.

Кроме того, перевода прав на себя может потребовать арендатор при нарушении арендодателем его преимущественного права заключения договора аренды абз. Перенаем — способ передачи прав и обязанностей арендатора Для определения правовой природы соглашения о передаче прав и обязанностей по договору обратимся к конструкции договора перенайма, закрепленного в законодательстве, в отношении которого в настоящее время сложилась обширная правоприменительная практика.

Передача прав и обязанностей перенаем является одним из видов пользования арендованным имуществом наряду с его предоставлением в безвозмездное пользование, передачей арендных прав в залог, внесением их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив п. Передача права аренды арендатором другому лицу допускается лишь способами, предусмотренными п. Применительно к аренде земельных участков передача прав и обязанностей по договору аренды регулируется специальной нормой — п.

Так, арендатор земельного участка за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, паевого соглашение о передаче прав на недвижимое имущество в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В перечисленных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется. Как видно из приведенных определений договора перенайма, его предметом является передача прав и обязанностей по заключенному договору.

Поскольку специальных указаний в законе нет, существенным условием такого договора является условие о предмете в соответствии со ст. То есть в договоре обязательно следует отразить объем передаваемых прав и обязанностей, а также обозначение договора, из которого они возникли номер, дата, стороны, его существенные условия, сведения о регистрации, если он был зарегистрирован.

Если первоначальный договор аренды, права и обязанности по которому передаются, был зарегистрирован, то и соглашение о передаче прав и обязанностей по нему также подлежит государственной регистрации, поскольку является его неотъемлемой частью п. Суд может признать перенаем как возмездной, так и безвозмездной сделкой В практике встречаются разные подходы к решению вопроса о том, является ли соглашение о передаче прав и обязанностей по договору возмездным или безвозмездным.

Если такое соглашение признать безвозмездным, то при его заключении должен соблюдаться запрет дарения между коммерческими юридическими лицами, установленный ст. Но преобладающим все-таки является подход, согласно которому перенаем не может быть квалифицирован в качестве дарения, поскольку при заключении такой сделки одновременно с правами передаются также обязанности, что можно рассматривать как встречное предоставление. Мнение о возмездности сделки по передаче прав и обязанностей по заключенному договору высказано, например, ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 22.

Если одна сторона в обязательстве имеет и права, и обязанности по отношению к другой стороне, то есть является одновременно и кредитором, и должником, при замене стороны в обязательстве происходит одновременно уступка права и перевод долга. Передача прав и обязанностей по договору лизинга не противоречит ст. Таким образом, по смыслу ст. Передача же права одновременно с обязанностями, по мнению суда, не свидетельствует о безвозмездности сделки.

Аналогичные выводы есть в постановлениях ФАС Московского округа от 15.

Судебные акты с подобным обоснованием далеко не единичны. Например, в споре, который так и не дошел до Президиума ВАС РФ, ответчик не только принял от истца право последующего выкупа предмета лизинга по выкупной цене, которую истец фактически не вносил, но и освободил последнего от дальнейшего исполнения обязательств по договору финансовой аренды. Передачу прав и обязанностей арендатора суды также рассматривают как возмездную сделку постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.

Передача прав и обязанностей по договору: что, кому и как?

Правда, при рассмотрении одного из дел ФАС Северо-Западного округа признал ничтожным соглашение о передаче прав арендатора по мотиву его безвозмездности в отношениях между коммерческими организациями.

Однако в этом деле передавались только права из договора аренды, и ничего не было сказано об одновременном переводе обязанностей постановление ФАС Северо-Западного округа от 12. Вместе с тем встречается и принципиально противоположная позиция, согласно которой соглашение о передаче прав и обязанностей относится к безвозмездным сделкам и квалифицируется как дарение. Так, ФАС Восточно-Сибирского округа удовлетворил иск организации о признании договора перенайма недействительным, указав, что сделка являлась безвозмездной и была совершена между коммерческими организациями, что нарушает требования ст.

При рассмотрении другого дела ФАС Московского округа отказал организации в удовлетворении требований о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по охранно-арендному договору и о применении последствий недействительности сделки. При этом суд указал, что эта сделка в нарушение требований закона является безвозмездной и в силу ст. Однако правильной представляется все же первая позиция, в силу которой рассматриваемое соглашение дарением не признается.

Полезный материал по теме: О внесении изменений в договор приватизации квартиры

Ведь наряду с правами передаются также и обязанности, что следует рассматривать в качестве встречного предоставления в соответствии со ст. Чтобы сделку можно было квалифицировать в качестве дарения, из нее не только должно следовать явное намерение стороны одарить другую сторону, но и соблюдаться квалифицирующие признаки дарения, предусмотренные ст. К таким признакам относятся передача бесплатно вещи в собственность, имущественного права к себе или третьему лицу или освобождение от имущественной обязанности.

В рассматриваемом же случае передается не только право, но и обязанности. Иным образом дело будет обстоять, если по договору перенайма будет передаваться право аренды, а арендные платежи уже были внесены авансом за несколько периодов аренды вперед, в связи с чем новый арендатор будет освобожден от их внесения на значительный срок.

В такой ситуации принятые новым арендатором на себя наряду с правами обязанности по внесению арендных платежей возникнут по истечении срока, за который арендная плата внесена. Логично предположить, что при указанных обстоятельствах сделка перенайма может быть квалифицирована как дарение. Ведь новый арендатор получит имущественное право с одновременным освобождением его от обязанности по внесению арендных платежей.

Новый арендатор отвечает за старые долги, если сам согласился на это Еще один проблемный вопрос, возникающий при заключении соглашения о перенайме: В соответствии с п.

Буквальный смысл данных законоположений означает, что новый арендатор становится обязанным по договору аренды с момента передачи ему прав и обязанностей, то есть с момента заключения соглашения об. Подтверждение данного вывода можно найти в судебной практике. В соответствии с соглашением о перенайме новый арендатор становится ответственным перед арендодателем после передачи ему прав и обязанностей по договору аренды перенайма постановление ФАС Центрального округа от 29.

Обязанность по внесению арендной платы по соглашению о передаче прав и обязанностей возникает с момента заключения такого соглашения постановления ФАС Северо-Западного округа от 28. Следовательно, к новому арендатору автоматически не переходят долги прежнего арендатора, образовавшиеся в период, когда имуществом пользовался прежний арендатор. Исходя из буквального смысла соглашение о передаче прав на недвижимое имущество.

Отсюда следует, что новый арендатор не несет обязанности по внесению арендных платежей, поскольку в тот момент, когда обязанность по их внесению появилась, он ими не пользовался. Иное приведет к неосновательному обогащению прежнего арендатора.

Новый арендатор становится обязанным по обязательствам прежнего, связанным с внесением арендной платы, если только прямо выразил на это свою волю постановления ФАС Волго-Вятского округа от 28. Передача прав и обязанностей представляет собой смешанный договор Перенаем должен осуществляться с соблюдением правил о цессии и переводе долга. Это отмечают многие суды см.

Долг представляет собой образовавшуюся задолженность по оплате товаров, работ или услуг. Обязанность такой задолженностью не является, а представляет собой установленную законом или договором необходимость для субъекта выполнять определенные действия или воздерживаться от. Таким образом, при наличии заключенного договора обязанность может существовать, в то время как долга может и не. Практическим последствием данного вывода является то, что правила о переводе долга к соглашению о передаче прав и обязанностей по ранее заключенному договору могут применяться в том лишь только случае, если из договора, права и обязанности по которому передаются, действительно образовалась задолженность.

С учетом изложенного соглашение о передаче прав и обязанностей в настоящее время следует квалифицировать как гражданско-правовой договор, предметом которого выступает передача прав и обязанностей по ранее заключенному договору.

Такой договор может быть поименованным договор перенайма, передача страхового портфеля или непоименованным замена стороны по договору поставки, возмездного оказания услуг и др. Данный договор является возмездным, поскольку наряду с правами по нему передаются также и обязанности. Однако если обязанности по внесению платежей за полученные права возникнут не сразу когда они были внесены авансом предыдущей сторонойон является безвозмездным.

Поскольку в законе не содержится ограничений, предметом рассматриваемого соглашения могут быть не только права и обязанности, которые имеются на момент его заключения, но и те, что возникнут после его заключения. Соглашение о передаче прав и обязанностей по ранее заключенному договору заключается в той форме, в которой был заключен основной договор, права и обязанности по которому передаются п.

Если такой договор подлежал государственной регистрации, то регистрации подлежит и само соглашение о передаче прав и обязанностей по.

Передача права собственности на квартиру по завещанию

По своей правовой природе данное соглашение представляет собой смешанный договор, поскольку включает в себя элементы различных договорных конструкций п. Так, ФАС Московского округа указал следующее. Поскольку таким соглашением передаются не только права, но и обязанности арендатора, в том числе обязанность по внесению арендных платежей, такая сделка не может рассматриваться в качестве сделки, направленной на отчуждение имущества, в связи с чем правила корпоративного законодательства РФ на нее не распространяются постановления от 24.

ВИДЕО: 3 правоустанавливающие документы в недвижимости и работа с ними

VK
OK
MR
GP
Популярные статьи