Удостоверение договоров о залоге недвижимого имущества

Ярков, доктор юридических наук, профессор, заведующий кафедрой гражданского процесса Уральской государственной юридической академии.

Законодательство об ипотеке Ипотека имущества - это договор залога недвижимого имущества ст. Впервые общее понятие ипотеки было введено Законом Российской Федерации от 29 мая 1992 г. Впоследствии первая часть ГК дополнила его содержание, уравняв понятия ипотеки и договора залога недвижимого имущества.

Об этом свидетельствует и само название специального Федерального закона от 16 февраля 1998 г. Установленные Законом об ипотеке правила имеют приоритет перед нормами ГК о залоге п. Одобренные в свое время распоряжением заместителя Председателя Совета Министров Российской Федерации от 22 декабря 1993 г.

Между тем, не обладая обязательной императивной силой, они могут использоваться как методический материал с достаточно высоким "профессиональным" уровнем теоретической разработки, будучи подготовленными специалистами Исследовательского центра частного права.

Как составить договор залога недвижимого имущества?

Ипотека как разновидность залога может возникнуть и быть оформлена только путем договора. К ней применяются правила о двусторонних и многосторонних сделках и общие положения об обязательствах, если иное не предусмотрено гл. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой Согласно ст. Поскольку порой в таких ситуациях взыскать сразу одномоментно причитающиеся денежные суммы не всегда возможно, то можно применить ипотеку.

Форма договора об ипотеке В отличие от других договоров залога ипотека требует обязательного нотариального удостоверения и регистрации как сделка с недвижимым имуществом ст. Нотариальная форма договора ипотеки - одно из важнейших условий его заключения. Со вступлением в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" общее правило об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом утратило силу.

Также рекомендуем статью: Приватизация квартиры до какого года продлена до 2018 года

Оно обязательно лишь в случаях, установленных законом, один из которых зафиксирован в п. Согласно названной статье договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному оформлению.

Доверенность на заключение договора ипотеки выдается от имени физического гражданина или юридического лица причем любого, в том числе Сбербанка, иных банков, кредитных учреждений, страховых компаний и др. Исключения из этого правила допускаются опять же в случаях, предусмотренных законом. Однако в настоящее время такие случаи действующими федеральными законами для юридических лиц не установлены. Положение о том, кем может быть выдана доверенность от юридического лица, порядок ее оформления, процедура подписания, регламентировано п.

Удостоверение договоров залога

Федеральное законодательство, в том числе ГК, не содержит каких-либо указаний и ограничений относительно места нотариального удостоверения договора ипотеки. Коль скоро отчуждения имущества не происходит, по соглашению сторон он может быть оформлен у любого нотариуса как по месту нахождения имущества, так и в другом месте.

Вместе с тем на практике его обычно удостоверяют по месту нахождения недвижимого имущества. В централизованном порядке определяется лишь место государственной регистрации договора об ипотеке. Признаки ипотеки Для ипотеки присущи все признаки, характерные залоговым отношениям: Вот почему в договоре об ипотеке ссылка на основное обязательство с указанием суммы, основания возникновения, срока исполнения и объема его обеспечения договором залога должна присутствовать, а в случае, если основное обязательство основано на каком-либо договоре, следует указать его стороны, дату и место заключения ст.

Очевидно, что залог не может быть прекращен путем передачи отчуждения вещи третьему лицу. Правда, в этой части неясно содержание п.

Полезный материал по теме: Арест на ипотечную квартиру, что делать

Значит ли это, что если в первом соглашении имеются какие-либо нарушения, то во всех остальных залог имущества непоколебим? Надо ли это понимать, что вне всякого удостоверение договоров о залоге недвижимого имущества вопроса о том, кто и каким образом стал собственником заложенного имущества, залогодержатель не утрачивает право обратить взыскание на имущество? Как быть в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, истребуется на основании того, что в действительности собственник данного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой ст.

Между тем правило "следования" действует и тогда, когда имущество изымается у залогодателя государством в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения. Но как здесь быть с тем, что эта норма не соответствует п.

Поскольку именно ГК служит базисным законом, то, естественно, ему должен соответствовать Закон об ипотеке исходя из требований п. Возникновение ипотеки В ГК указаны два основания способа возникновения залоговых отношений: Так, если иное не оговорено соглашением сторон в договоре, в силу предписания закона залоговые отношения имеют место: Названные нормы возникновения залога в силу закона носят диспозитивный договорной характер и могут быть изменены соглашением сторон.

Ввиду отсутствия для них специальных норм применяются общие правила ГК о залоге, возникающем на основании договора. Это вовсе не значит, что при государственной регистрации договора купли - продажи квартиры иной недвижимости с рассрочкой либо с отсрочкой платежа его надлежит регистрировать и качестве договора залога с уплатой соответствующей пошлины.

Ведь в данной ситуации между участниками сделки заключается именно договор купли - продажи, а не договор залога, как это бывает при предоставлении кредита или займа. Тот факт, что недвижимость, проданная в рассрочку либо с отсрочкой платежа, считается законом находящейся в залоге, не меняет правовой сути совершенной сделки.

Бесспорно, что основанием возникновения ипотеки является договор залога недвижимого имущества. Ипотека и купля - продажа - два самостоятельных договора, влекущие для сторон различные юридические последствия. Отношения купли - продажи регулируются ст. По договору купли - продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель - принять и уплатить за него определенную денежную сумму.

Данная норма содержит два основных его признака: При этом продавец, будучи собственником недвижимости, вправе продать ее с оплатой единовременно, в рассрочку, с отсрочкой, то есть в момент передачи, по частям либо через некоторое время после передачи вещи покупателю. Предельный срок для расчета продавцом действующим законодательством не установлен.

Заверить договор залога

Условие о предоставлении отсрочки или рассрочки должно содержаться непосредственно в тексте договора купли - продажи либо в дополнительно оформленном соглашении сторон об изменении условий ранее заключенного договора, которое совершается в той же форме, что и сам договор ст. При этом необходимым условием договора с отсрочкой платежа является срок, когда покупатель удостоверение договоров о залоге недвижимого имущества произвести оплату.

Если договор содержит лишь общее указание об этом без его уточнения конкретным временем, договор будет считаться действительным, но у продавца могут возникнуть проблемы с получением денег в будущем. Продолжительность разумного срока - спорный вопрос в теории права. Поэтому нотариусу желательно предложить сторонам четко определиться с конкретной датой оплаты непосредственно в договоре. Вариант покупки товара с рассрочкой платежа ст. В договоре надо обязательно согласовать полную стоимость цену товара недвижимостипорядок, сроки расчета и размеры периодических платежей под страхом признания сделки незаключенной.

В отличие от продажи с отсрочкой здесь данные условия являются существенными в силу предписания закона. Иначе договор считается незаключенным ст. Договор купли - продажи жилья считается заключенным с момента государственной регистрации п. Вместе с тем товар, проданный в кредит с отсрочкой или рассрочкой оплатыпризнается находящимся в залоге у продавца, а не у покупателя - собственника вещи ст.

И если по договору купли - продажи разрешается оставление вещи во владении и пользовании прежнего собственника, то при заключении договора залога недвижимого имущества ипотеки передача вещи залогодержателю вообще исключается.

НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ ДОГОВОРОВ

Между тем в Инструкции Госналогслужбы РФ от 15 мая 1996 г. N 42 по применению Закона Российской Федерации "О государственной пошлине" речь идет о регистрации исключительно договора залога ст. Несмотря на автоматическое, в силу закона, возникновение залога при удостоверении купли - продажи товара в кредит, дополнительная его регистрация в качестве договора залога противоречит действующему законодательству, поскольку сами стороны о залоге здесь не договариваются.

В противном случае нужно менять редакцию Инструкции о государственной пошлине. Помимо залога, установленного законом, нотариус разъясняет сторонам право заключить отдельный договор о залоге, по которому покупатель передает продавцу какие-либо вещи жилье - только после государственной регистрации в обеспечение своих обязательств по оплате товара, проданного в кредит, что служит дополнительной гарантией, обеспечивающей надлежащее исполнение договора купли - продажи.

Еще одной мерой, направленной на защиту интересов продавца, может стать условие договора, в соответствии с которым право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до полной оплаты товара. Тем самым договором купли - продажи исключается режим залога в отношении продаваемого в кредит товара, так как в соответствии с п. Однако, по сути, указанное условие ограничивает покупателя в свободе распоряжаться товаром и дает продавцу.

VK
OK
MR
GP
Популярные статьи