Вещное право на недвижимое имущество это

Рассматривая данную разновидность сделок отчуждения недвижимости, следует отметить, что с точки зрения регистрации прав на недвижимое имущество существуют две принципиально различные ситуации. Первая - передача недвижимого имущества при создании юридического лица, и вторая - те же самые действия в отношении юридических лиц, которые уже созданы.

В силу их существенной специфики каждая ситуация будет рассмотрена отдельно. Начнем с вновь создаваемых юридических лиц. О совершении учредителями сделок отчуждения имущества можно говорить лишь при создании юридических лиц, по отношению к которым их участники либо имеют обязательственные права, либо вообще не имеют имущественных прав п.

В первом случае сделка носит возмездный характер, поскольку при внесении недвижимости в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества участник приобретает право на получение доходов от деятельности такого лица, во втором же случае сделка носит безвозмездный характер, так как при передаче имущества в процессе создания общественных и религиозных организаций, благотворительных фондов, их учредители не вправе рассчитывать на какой-либо имущественный эквивалент.

Вещные права на недвижимое имущество

Действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрация сделок, направленных на переход права собственности на недвижимость к вновь создаваемым юридическим лицам.

Однако возникновение права на недвижимость у этих юридических лиц должно быть зарегистрировано в соответствии со ст. Вопрос же состоит в том, в какой момент право учредителя считается прекратившимся, а право вновь созданного юридического лица считается возникшим? Вполне очевидно, что здесь невозможно поставить момент возникновения права вновь создаваемого юридического лица в зависимость от регистрации этого права.

Произвести эту регистрацию до регистрации самого юридического лица невозможно, так как нет еще самого субъекта. Считать же, что право на передаваемое имущество после регистрации юридического лица, но до регистрации права по-прежнему принадлежит учредителю, означало бы, что некоторые юридические лица на момент их создания были бы лишены имущества, что противоречило бы п. Логично предположить, что если с момента государственной регистрации юридических лиц их учредители утрачивают право собственности на имущество, то в этот же момент данное право возникает у вновь созданного юридического лица.

Трудно предложить иное решение данного вопроса при создании юридических лиц.

Полезный материал по теме: Порядок осуществления сделок с недвижимым имуществом

Поэтому не может не вызвать возражений позиция Е. Пискуновой, которые полагают, что "права на недвижимое имущество, переданное в качестве вклада взносасозданного путем учреждения нового юридического лица, возникают в соответствии с п. Однако сам по себе сделанный вывод не решает всех правовых проблем, связанных с переходом прав на недвижимость к вновь создаваемым юридическим лицам.

Следует обратить внимание на то, что в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц", орган, уполномоченный проводить такую регистрацию, лишен права проверки юридической состоятельности представленных ему документов, в том числе и документов о передаче недвижимости вновь создаваемому лицу.

Статья 23 указанного закона в качестве оснований для отказа в государственной регистрации юридического лица называет только два: Это значит, что в учредительных документах может быть указано, что одним из учредителей в уставный капитал юридического лица вносится объект недвижимости, однако принадлежность этого объекта учредителю будет подтверждена лишь заявлением о государственной регистрации.

Таким образом, принимая решение, с которым закон связывает возникновение права собственности у вновь создаваемого юридического лица, орган, регистрирующий юридические лица, будет лишен какой-либо объективной информации о соответствии закону данной сделки. В связи с тем, что момент возникновения права вновь создаваемого юридического лица на недвижимость вещное право на недвижимое имущество это связан с моментом регистрации этого права, возникает еще два вопроса.

Глава 17. Вещные права на недвижимое имущество

Первый - с какого момента вновь созданное юридическое лицо может заключать сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным ему учредителями, и второй - как быть с положением п. Вряд ли подлежит сомнению утверждение о том, что лицо приобретает право распоряжения имуществом с момента возникновения у него этого права.

Следовательно, такое право возникает у вновь созданного юридического лица с момента его регистрации. В то же время ст. Налицо явное несоответствие, которое должно быть устранено. Путь его устранения видится в том, чтобы из ст.

Таким образом, можно было бы говорить о правах просто возникших ранее того момента, когда встал вопрос об их регистрации. Тогда на основании п. Вместе с тем достаточно трудно представить себе, чтобы участник гражданского оборота, обладающий достаточным опытом и осмотрительностью, заключил бы с вновь созданным юридическим лицом сделку в отношении переданного этому лицу в уставный капитал недвижимого имущества лишь на основании его учредительных документов и акта регистрации этого юридического лица.

Можно с уверенностью предположить, что в качестве обязательного документа для совершения сделки он потребовал бы подтвержденных в установленном порядке сведений о государственной регистрации права данного юридического лица на недвижимость.

Но даже если бы такая сделка была заключена, орган, регистрирующий права на недвижимость, должен был сначала зарегистрировать право вновь созданного юридического лица п. И вот тут возникает вопрос о последствиях вывода регистрирующего органа о незаконности сделки по переходу права от учредителя к вновь созданному юридическому лицу.

Вещное право

В соответствии с законом регистрирующий орган в таком случае должен отказать в регистрации. Но такое решение будет противоречить принятому до этого решению другого регистрирующего органа о регистрации юридического лица, которое является основанием для признания перехода права на недвижимость состоявшимся. И это противоречие может сохраниться в течение длительного времени, так как закон не предусматривает какого-либо механизма его разрешения.

В то же время на основании п. Думается, что с учетом данной нормы необходимо в законодательном порядке предусмотреть обязанность учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость сообщать органам, осуществляющим регистрацию юридических лиц, о выявлении несоответствия закону сделок по передаче недвижимого имущества в собственность уставный капитал вновь создаваемых юридических лиц.

Такие сообщения могли бы направляться с приложением копий отказов в регистрации. Но нам представляется, что законом должен быть установлен механизм, который направлен не на последующее реагирование на коллизии между решениями регистрирующих органов, а на предотвращение самой возможности возникновения этих коллизий. И в качестве такого механизма было бы целесообразно введение в ГК РФ требования о регистрации сделок по передаче недвижимого имущества в собственность вновь создаваемых юридических лиц.

Во-первых, такая регистрация носила бы характер предварительного контроля законности передачи недвижимости вновь создаваемому юридическому лицу, что было бы важно как для учредителей этого лица, так и для последующих его контрагентов. Во-вторых, такая регистрация предотвращала бы недобросовестные действия учредителя-собственника объекта, который не смог бы распорядиться данным объектом иным образом до регистрации права вновь создаваемого юридического лица.

Вызов агента

В-третьих, это могло бы создать основание для дополнения положений Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц" требованием представления соответствующего документа из органа по регистрации прав на недвижимость в случае внесения недвижимости в уставный капитал юридического лица. В то же время возникает непростой вопрос о том, как проводить регистрацию такой сделки, так как ее правовая природа не совсем обычна.

Дело в том, что сторонами этой сделки, кроме собственника объекта недвижимости, являются другие учредители юридического лица.

А в случае, если собственник является единственным учредителем, то эта сделка становится односторонней. Создаваемое юридическое лицо стороной в этой сделке не является, так как его еще.

Но сделка эта направлена на возникновение права собственности на объект именно этого лица, которое на момент заключения сделки отсутствует. Таким образом, перед нами сделка в пользу третьего лица, которое возникнет в будущем ст.

Также рекомендуем статью: Налоги при договоре дарения недвижимого имущества

С учетом этих особенностей рассматриваемой сделки она может быть зарегистрирована как обременение права собственности учредителя. Именно о регистрации подобного рода обременений говорится в ст.

III ЕГРП вносить записи об ограничениях обременениях имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта, ограничение обременение права, время его действия, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.

Перезвонить мне

Существует и еще одна проблема, связанная с созданием юридических лиц с передачей в их уставный капитал недвижимости. Вопрос этот должен решаться в зависимости от того, что понимать под состоявшейся оплатой уставного капитала.

Если под этим понимать состоявшийся переход права собственности к вновь созданному юридическому лицу, то вполне очевидно, что требование закона никогда не сможет быть выполнено, так как право собственности не может перейти к тому, чего еще.

Это означает, что под оплатой уставного капитала закон понимает нечто иное. На практике органы, производящие регистрацию юридических лиц, в качестве доказательств оплаты уставного капитала до регистрации юридического лица принимают документы, свидетельствующие о внесении учредителями необходимых денежных сумм в депозит нотариуса, о зачислении денег на специальный депозитный счет в банке, о передаче движимого имущества, вносимого в уставный капитал до регистрации юридического лица, кому-либо на хранение и пр.

Из этого же исходит судебная практика. Следовательно, под оплатой уставного капитала юридического лица понимается определенное обособление вносимого в уставный капитал имущества, обособление, которое исключает распоряжение этим имуществом учредителями до момента регистрации юридического лица. Как уже неоднократно указывалось, специфика недвижимого имущества состоит в том, что его невозможно обособить путем перемещения.

Означает ли это, что уставный капитал не может быть оплачен до регистрации недвижимым имуществом? Представляется, что такое решение вряд ли отвечало бы потребностям гражданского оборота. Но в таком случае, каким образом можно было бы до регистрации юридического лица обособить вносимую в уставный капитал недвижимость? Такое обособление необходимо, с одной стороны, другим учредителям, которые должны быть уверены в том, что до регистрации вещное право на недвижимое имущество это партнер не распорядится объектом иным образом, а, с другой стороны, подтверждение такого обособления необходимо органу, регистрирующему юридические лица, чтобы убедиться в выполнении требования о частичной оплате уставного капитала на момент регистрации.

Автор полагает, что оптимальным способом такого обособления могла бы быть государственная регистрация сделки, направленной на внесение недвижимого имущества в уставный капитал вновь создаваемого юридического лица. Внесение такой сделки в реестр обременений по данному объекту, с одной стороны, обособило бы данную недвижимость, а с другой стороны, не позволило бы ее собственнику ей распоряжаться по крайней мере, путем отчуждения. Исходя из вышеизложенного представляется вещное право на недвижимое имущество это внести в ст.

Сделки, направленные на внесение недвижимости в имущество вновь создаваемого юридического лица, подлежат государственной регистрации. Теперь перейдем к рассмотрению внесения недвижимости в уставный капитал уже существующих юридических лиц. Такое внесение возможно как при увеличении уставного капитала, так и при формировании оставшейся части первоначально указанного уставного капитала после регистрации юридического лица.

Данная ситуация отличается от ранее рассмотренной прежде всего тем, что на момент внесения недвижимости в уставный капитал юридического лица это лицо уже существует. При этом нет необходимости в построении юридических конструкций по оформлению внесения данного имущества в уставный капитал, отличных от общепринятых положений о возникновении права собственности на недвижимость.

Иными словами, в этом случае право собственности юридического лица на имущество, вносимое в его уставный капитал, возникает с момента регистрации перехода этого права к этому юридическому лицу п.

В соответствии с действующим законодательством ст. Поэтому общепринятой практикой органов, регистрирующих юридические лица, является требование в качестве подтверждения внесения недвижимости в уставный капитал документов, удостоверяющих регистрацию права собственности этого юридического лица.

В связи с этим вызывает сомнение универсальность ранее рассмотренного разъяснения в п. Будучи абсолютно справедливым по отношению к случаям создания новых юридических лиц, оно вряд ли может распространяться на внесение недвижимости в уставный капитал уже созданных юридических лиц при увеличении уставного капитала.

По мнению автора, нет таких оснований изменять момент возникновения права собственности в случаях совершения сделок - этот момент должен определяться моментом регистрации права на недвижимость за лицом, в чей уставный капитал оно вносится. Вот почему в п. Право собственности на недвижимое имущество, вносимое в уставный капитал ранее созданного юридического лица, возникает у этого юридического лица с момента регистрации права в органе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с.

Следует обратить внимание и еще на одну особенность внесения недвижимости в уставный капитал уже созданных юридических лиц в порядке его увеличения, связанную как с регистрацией изменений в учредительных документах юридического лица, так и с регистрацией прав на недвижимость.

Федеральный закон "Об обществах с ограниченной ответственностью" ст. В случае несоблюдения установленных сроков увеличение уставного капитала общества признается несостоявшимся. При этом, если увеличение уставного капитала не состоялось "участникам общества и третьим лицам, которые внесли неденежные вклады, общество обязано в разумный срок вернуть их вклады, а в случае невозврата вкладов в указанный срок также возместить упущенную выгоду, обусловленную невозможностью использовать внесенное в качестве вклада имущество".

Таким образом, при нарушении срока представления документов органу, осуществляющему регистрацию юридических лиц, недвижимое имущество, внесенное в уставный капитал, должно быть возвращено юридическим лицом внесшему его участнику.

При этом опять-таки возможно несколько вариантов. Сделка по передаче недвижимости в уставный капитал совершена, но регистрация перехода права не производилась, и документ о фактической передаче недвижимости не подписывался.

В этом случае речь не может идти о возврате имущества, поскольку оно продолжает находиться в собственности и фактическом владении участника общества, который намеревался внести его в уставный капитал.

Однако сама сделка подлежит расторжению в связи с невозможностью ее исполнения. Регистрация перехода права не производилась, но объект недвижимости фактически передан юридическому лицу. Здесь при нарушении указанных в законе сроков представления документов на регистрацию должна состояться обратная передача недвижимости от юридического лица к его участнику с расторжением соответствующей сделки.

Передача вещных прав на недвижимое имущество при создании юридических лиц.

Произведена регистрация перехода права собственности на недвижимость от участника к обществу. В этой ситуации возврат всегда будет означать обратный переход права собственности на недвижимость. Государственную регистрацию такого перехода, как представляется, следует производить на основании документов о расторжении сделки по внесению недвижимости в уставный капитал.

В зависимости от того, было ли имущество фактически передано обществу, нужно решать и вопрос о переходе фактического владения. С точки зрения государственной регистрации прав на недвижимость данная ситуация создает еще одну проблему. Предшествующий анализ должен привести нас к выводу, что сделка по внесению недвижимости в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью всегда представляет собой сделку, которая превращается в ничтожную при нарушении сроков регистрации изменений в уставе.

VK
OK
MR
GP
Популярные статьи